案情

　　黄律师：

　　2007年2月我在浦东新区买了一套房，并在当月入住。我刚一入住，竟有一家物业公司来要求我预交一年的物业管理费。我入住之前从未聘请过物业管理公司，怎么会有管理费？而且，这家物业公司的管理混乱，提供的服务很难让人满意，我多次找到该公司交涉，都被拒之门外。我曾到工商局查过这家公司的营业执照，发现该公司竟没有独立法人资格，只是房地产开发商的一家下属分公司。请问我现在该怎样利用法律手段维护自己的权益？

　　读者：陈先生

　　律师分析

　　在业主入住前，由开发商委托物业公司进行先期管理，以维护小区的正常运营是必要的。预交物业管理费，这是行业惯例，法律没有明确禁止，没有入住也是要交物业费的。因为物业提供的绿化、卫生、电梯、排污等服务不是单独针对一个家庭而是面向全部业主。所以，只要产权在您名下并验收了房子,就应该交物业费。

　　但是，这样做确实存在一定的不合理性，因为物业公司事先收取物业管理费的行为，其实质上是排除了业主入住后自行选择物业管理企业的权利。所以，《物业管理条例》第26条规定：前期物业服务合同可以约定期限；但是期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业合同生效的，前期物业服务合同终止。这样规定其实是授予了业主委员会终止前期物业服务合同，另行选聘物业管理企业的权利。当然，如果前期物业服务合同没有到期，而其业主委员会还没有和其他物业管理企业签订物业服务合同，则不能解除前期物业服务合同，否则构成违约。

　　至于您所讲的物业管理公司是房地产开发商的分公司，没有法人资格，如果此公司得到了房地产开发商的授权，本身又具有相应的资质，则该公司与业主形成的前期物业管理合同关系是有效的。

　　一旦与物业发生纠纷，如果刚开始入住的业主很少，而且彼此又不熟悉，您单独去处理难度很大。可以等到业主委员会成立之后，实力足够强大了，再与房产商交涉，和其他业主联合起来缓交或拒交物业费以督促物业提高服务水平，就很有效果了。

　　（作者黄可磊系解放日报法律顾问、上海市东方正义律师事务所主任、律师）