在迎接世博会的日子里，上海各行各业都在认真对照迎世博的要求，寻找自身差距，提升管理水平，推进文明行动。

　　城市，是市民共同的家园。小区，是共同家园的细胞。与广大市民的生活质量息息相关的小区物业管理，存在哪些突出问题，又该如何有效解决？《解放周末》为此推出一组专题报道，旨在促进小区文明建设，提升城市文明程度。

　　隔壁变身垃圾站，无奈去租房

　　“经本小区物业同意，本废品收购站正式挂牌营业，五一期间属试营业期，一切废品价格从优。公司地点：本小区内6号楼和8号楼之间的通道里，有挂牌。欢迎小区内外广大业主光临!”点击松江志成花苑小区的业主论坛，一条废品收购站的开业告示跃入眼帘。

　　“你看看，收垃圾的公然在小区里打起了广告，真是无法无天了！”入住刚刚一年的业主刘先生对记者说。

　　“收垃圾的人就住在我楼上，时不时拉着一个个大大的垃圾袋进出电梯，弄得电梯和楼道里弥漫着一股酸臭味。我们买的房子竟然被当成了垃圾房！”刘先生越说越气愤。

　　据业主们反映，垃圾回收站入驻志成花苑由来已久，而且不止一家。收垃圾的人大多数租借小区的房子，住进来不久就把房屋改头换面用于收集垃圾去赚钱。

　　“小区40号楼12层曾住过一家收垃圾的，他们每天都会收集大量的垃圾和废旧物品，经电梯搬回12楼的楼道上堆放和分拣，弄得整个楼道和电梯污迹斑斑、空气恶臭，蚊蝇和臭虫滋生。我们家就在他们楼下，刚生了宝宝，怕孩子受到细菌感染，不得不搬离小区，到外边租房子住。”一位业主说，因不堪忍受垃圾肆虐的环境，她和家人不得不暂时告别了自己的家园。

　　几乎要成“集贸中心”了

　　“55号 101室，建材五金店；65号104室，菜场；80 号101室，窗帘店；85号201室，建材五金店；84号1101室，装修公司……”

　　这是前不久上海康城的业主在论坛中自发汇总的小区“居改非”名单。长长的名单后面，众多的跟帖表达着业主们对小区“居改非”现象共同的不满和无奈。

　　一位网名“白雪PP”的小区业主，在论坛中写道：“确实应该整治了。我听说4期那边什么都有。近日的一天，我去那边观望，许多公寓楼底楼都是东一间‘点心店’、西一间‘装潢店’，还有什么‘理发店’、‘超市’、‘菜场’，做什么的都有，真是乱七八糟。”

　　发起这项名单汇总活动的陈先生叹气道，“再不整治，我们小区就几乎要成‘集贸中心’了。”

　　地下旅馆“混”进民宅

　　离华山医院不到50米的一幢居民楼，外面看上去普普通通，里面却暗藏着一家地下旅馆。由于靠近医院，且房价便宜，前来投宿的外地人络绎不绝。

　　这家地下旅馆藏身于乌鲁木齐中路27弄内，由普通居室改建而成。据老板娘介绍，旅馆一共6间房，每间大小不等，最大的可以容纳5人，最小的只能住两人。

　　自从居民楼开出地下旅馆，居民们的平静生活就此打破———由于楼下吵闹声不断，有些房客打扑克、玩麻将到深夜，楼上居民经常在睡梦中被吵醒。而且，一些不讲卫生的房客还把饭盒、果皮、啤酒瓶随处乱扔，弄得楼道里臭气冲天。一位居民说，她女儿晚上回家，常觉得有陌生男人色迷迷地瞅着她，非常害怕，每天进出门都不得不让母亲“保驾护航”。

　　隔壁调试音响，老太难安睡

　　一个2000多住户的小区，里头居然开了100多家大大小小的公司，严重影响到小区业主的正常生活。为此，家住普陀区新湖明珠城的王先生不得不频频投诉。

　　新湖明珠城小区是一个2004年交房的新建商品房小区。2006年开始，小区内的“居改非”、群租现象日趋严重，最多时小区里“住”进了150多家公司，至今仍有100多家。

　　王先生出示了一份自己搜集的小区内公司的名单，上面详细地记载了各公司所在的楼号和联系电话。名单上，小区住户李先生的隔壁邻居家变成了一间音箱出租公司。为此，李先生又气愤又苦恼：“这个公司不分白天黑夜地调试音响，震天的响声吵得我80多岁的老母亲根本无法入睡，精神状况急转直下。”

　　深夜，隔壁员工集体喊“加油”

　　“一二三，一二三”，在小区居民楼里开的一家公司，每天组织员工列队出操、跑步、喊口号，搞得小区热闹非凡。临近世纪公园里的一处高档住宅小区内，业主李小姐对这每天的热闹实在受不了：“这家藏在小区内的公司，每天下午都派出一支娘子军在小区里操练，这还像个宁静的小区吗？”

　　住在天钥桥路一个小区的顾女士，一说起“居改非”就头疼：“居民楼里居民越来越少，公司越开越多，人员越来越杂。我家隔壁的公司像走马灯一样换。有的公司员工经常挤在楼道里抽烟，扔得满地是烟蒂，对他们提提意见还引来凶脸恶语。最恐怖的是有一家公司，深更半夜聚会，组织员工们集体喊‘加油’。”

　　邻家竟成杀鸡场，阿姨吓坏了

　　一天早上，家住知雅汇小区的周阿姨刚出门就被吓了一大跳：一条宽达一尺的血水痕迹从电梯口一直拖到楼下大堂门口，楼道里充斥着一股刺鼻的腥臭味，令人作呕。

　　“我腿都吓软了，以为发生了谋杀案，赶忙转身回屋去打电话报警。这时，楼上一家人拎着七八只刚杀好的鸡从电梯里走出来，鸡脖子上还在淌血，一路上滴滴答答。我的老天，邻居竟然是杀鸡的！”周阿姨对记者说起这事还有点惊魂未定。

　　周阿姨所在的知雅汇小区刚建成时环境优美、空气清新，吸引了不少投资客。“我住的小高层里不少房子都被投资客买下，老是空关着没人住。不知道从什么时候起，楼里的租户多了起来，住进来的人也是五花八门。”

　　“这么漂亮的房子，竟然变成了血淋淋的杀鸡场，物业公司怎么就忍心让这样的租客入住小区？物业公司的人不住在这里，就可以不管住在这里的人的感受了吗？”周阿姨痛心不已。

　　竞开“麻将房”，深夜“哗啦哗啦”响

　　“哗啦，哗啦，哗啦”，一条不到200米的小区路上，近10家“麻将房”不时传出“方城”碰撞的声响。从中午一直到深夜，牌友们的“喜怒哀乐”透过薄薄的地板直接传入楼上居民的耳中。

　　“这里简直就像‘麻将一条街’，住在他们楼上实在是活受罪。”家住浦东沪东新村的李先生提起自己小区的这条“特色街”时，怨气不少。

　　沪东新村里的这些“麻将房”，其实就是一楼的住户用自己家的天井改造而成的，一间连着一间，颇具规模。小一点的“麻将房”只摆了一张麻将桌，大的则放进了5张桌子，但大都座无虚席。

　　家住“麻将房”所在楼房4楼的张阿姨说，这些“麻将房”已经开了好几年了，住在楼上的居民受到的影响特别大。隔壁楼的季阿姨抱怨说，小区里开“麻将房”已成普遍现象，“不止一楼，有的二楼三楼也在开。这个问题存在很久了，但一直没人管。”

　　究竟该由谁管？

　　“居改非”泛滥，业主抱怨，“物业”双手一摊说没权管。

　　这事儿，到底该由谁管？为此，记者采访了华东政法大学法学教授王俊民。

　　记者：发现“居改非”现象，物业公司该不该管？

　　王俊民：法律规定，物业服务企业发现业主、使用人有“居改非”行为的，应当予以劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当在24小时内报告业主委员会和有关行政管理部门。物业服务企业未履行有关责任的，区（县）房地产管理部门可处1000元以上1万元以下罚款。

　　记者：业委会有无管理权？

　　王俊民：整治“居改非”，不仅是业委会的职权，更是其必须担起的法律责任之一。

　　《物权法》规定，对小区内任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声等损害他人合法权益的行为，业主委员会有权要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。

　　记者：有关部门该如何管理“居改非”现象？

　　王俊民：业主、使用人擅自改变物业使用性质的，区（县）房地产管理部门应当责令其限期改正，恢复原状，并可处1万元以上5万元以下的罚款。

　　“知雅汇”在整治

　　在知雅汇“居改非”、群租等问题曝光之后，松江九亭镇协调工商、公安、城管、社区办、综治办、小区业委会、物业公司等相关部门，对小区进行了联合整治。

　　8月初，松江区房地局下达整改通知书，告知80多户“居改非”业主进行整改。同时，知雅汇居委会也逐户打电话通报业主参与整改。

　　8月20日区工商局对注册地与办公场所不符的公司发出了整改通知书。

　　9月2日，工商、公安、城管等组成50多人的队伍，前往小区进行了联合整治。

　　知雅汇居委会书记柴仲超告诉记者：“我们有信心，通过联合整治，半年内彻底根治知雅汇‘居改非’的混乱局面。”

　　“物业”束手无策？

　　位于闵行区的紫欣公寓———一幢144家住户的公寓楼，竟然存在110家公司。

　　9月2日清晨，记者探访了位于莘庄地铁站附近的紫欣公寓15号楼。

　　早上8点，紫欣公寓15号楼银海大厦的底楼大堂已挤满了上班的人群。楼下的门禁系统早已失效。一个电梯口至少有十三四个人在等候。一开门，就被上班族塞满。“我出来遛狗，现在高峰时间肯定挤不进电梯，让他们上班的人先上去”，一早出来遛狗的吴女士已经习惯了，抢不过上班族就只能让。

　　记者也等了一会才跟随人群挤进了电梯，一直到达顶楼26楼。此后，沿着安全通道的楼梯，一层层看下来。

　　这座公寓7层以下是商业用房，7楼以上是纯住宅，一个楼面原来有6户人家。如今住户大多被五花八门的公司占领———

　　装饰公司，进出口有限公司，通信公司，电子公司，机械公司，卖模具的公司，服饰辅料公司，礼品公司，美容院，教育培训公司，招商引资公司……能想到的名目这里几乎都能找到。

　　据统计，这座公寓楼共有144家住户，竟然出现了110家公司：有的楼层50%以上的住户都变成了公司，公然挂牌营业；有的整个楼层6套住房都被一家公司占领，既作为办公场所，又作为宿舍和仓库。有的大门上贴着居委表彰的“文明户”、“新风户”的红牌，可探头进去一看，好多“新风户”门里都是办公室。

　　紫欣公寓15号楼“居改非”的问题，引起了业主的强烈不满。

　　陈女士告诉记者，2001年她入住这幢楼时就已经有多家公司了，“公寓紧邻莘庄地铁站，交通方便，一个月4000～5000元的租金，比外面的商务楼租金低了很多，很多公司愿意租到这里。而业主也认为租给公司利益比租给一般的住家大，所以出租给公司的业主就越来越多。”

　　说起公司入驻给业主带来的麻烦，陈女士连声抱怨，“上下班高峰时，上班族和业主抢电梯。晚上下班后，整幢楼空了大半，楼道里空荡荡的，又让人害怕。”

　　何老伯则感慨道：“现在进入小区的社会车辆越来越多，常和业主争抢停车位。而且，外来人员多，小区生活垃圾也大量增加了。”

　　生活被“居改非”所扰，大多数有经济实力的业主陆续从这里搬走了。因为家里孩子年龄小，陈女士不便搬家，不得不暂时熬下去。

　　紫欣公寓15号楼“居改非”泛滥成灾，对此，小区的物业管理公司———上海紫泰物业管理有限公司作何解释？记者与物业公司总经理李国维有了以下对话：

　　记者：银海大厦的“居改非”现象触目惊心，作为该小区管理的第一责任人，紫泰物业公司对此为什么不管？ 

　　李国维：不是我们不管，而是我们没有管理权。因为物业公司只能管理小区公共区域，业主所有的房屋属于私人区域，业主将房屋出租，不用经物业公司同意。

　　记者：难道物业公司就只能束手无策了？

　　李国维：我们向房地局、工商局等有关主管部门汇报过，也与居委会、派出所、街道办联合对楼里的外来人员进行过调查，统计了开公司的数量。

　　我们本想依据2002年市房地局发布的文件《关于居住房屋改变使用性质若干问题的通知》，对居改非住户收取高于普通住户的物业费，以限制入驻的公司数量。但是因为该通知并没有红头文字，我们向业主通报收费时，受到了质疑和抵制。

　　记者：整治“居改非”，你们采取过什么措施？

　　李国维：我们在权限范围内采取了一定的措施。比如停车问题，我们给外来车辆专门制作了停车证，要求一家公司只能停一辆车，在晚上5点下班高峰之前必须离开小区。目前效果还可以，车位紧张情况得到一定缓解。我们还给业主发通知，要求租赁到期后不再外租，但收效不明显。

　　记者：针对紫欣公寓的“居改非”，主管部门是否采取了相应措施？

李国维：我们向主管部门莘庄房地办汇报过情况，房地办也引起了重视。但目前还没有一个明确的职能部门来管“居改非”