《物权法》与物业管理

陆云龙 许玉彪  

编者按：2007年3月16日，《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）在历经13年之后，终于经十届人大第五次会议通过，并将于今年10月1日起正式施行。《物权法》是规范财产关系的民事基本法律，涉及国家的基本经济制度，更关系到千家万户的切身利益。它的出台将成为物业管理行业的基本法律依据，对物业管理企业而言，既是挑战，也是机遇。为此，我们特意邀请了业内人士来共同探讨《物权法》与物业管理之间的关系。

　　话题一：物业管理企业与业主权力之争是物业管理纠纷的重要原因。很多物业管理企业都以物业管理条例为依据，宣称自己拥有物业管理权，从而在业主大会新聘物业管理公司后拒绝撤出，或者以种种理由拒绝业主大会或者业主委员会新聘的物业管理公司。《物权法》的颁布施行，将对此正本清源，以基本法的形式规定物业管理是业主的物业管理，而不是其他机构的物业管理。这是否意味着，物业公司与业主的矛盾将减少？物业公司的“围城”现象是否将不再出现？

　　华东政法学院高富平教授：《物权法》是关于业主权利义务的规定，其中明确确立了业主对于物业的所有权。由于《物权法》是上位法，其中的相关规定并不详尽。因此，并不能有效减少业主与物业管理公司之间的纠纷。只有当业主对自身的权利和义务明确了，维权意识加强了，矛盾才能逐渐减少。

　　美达律师事务所陈世福主任律师：《物权法》的推出对于减少物业公司与业主的矛盾是有积极意义的。《物权法》解决了管理权的问题，即业主对于所在的物业拥有管理权，只不过是通过授权和委托等方式让渡给了物业公司。只要物业公司对于这一点能够有充分的认识，那么这类纠纷将减少许多。

　　诚成物业管理公司茅伟雄总经理：《物权法》中规定的是业主的权利，明确的是管理权问题。要想解决目前常见的矛盾纠纷，还需要靠有关部门对于《物权法》的细化。

　　上海市物业管理行业协会蔡兴发会长：《物权法》是从维护私权的角度出发的，能否有效执行还需要其他相关法律法规的配合。“围城”现象的出现，其实就是一个公权与私权如何协调的问题。很多情况下，“围城”问题的根源就在同一小区两派业主的身上。而这，并非一部《物权法》就能完满解决的。

　　话题二：《物权法》第八十一条规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。”这里所指的“其他管理人”是否是指物业管理师？是否意味着物业管理师与物业服务企业并存的时代即将到来？物业管理公司是否将面临更大的挑战和机遇？

　　陆家嘴物业管理公司翁国强总经理：“其他管理人”既可以指物业管理师，也可以指其他职业经理人。将来的物业管理市场将会是三种形态并存，也就是《物权法》中所提到的物业公司管理、物业管理师（职业经理人）管理以及业主自治管理。对于物业公司而言，将来这块“蛋糕”是不可能统吃了，有一部分要进行让位。这是一种挑战。不过，委托物业管理公司进行管理的模式仍然会是物业管理的主流。对于业主满意度较高的品牌公司，这是一种机遇，它可以兼并和整合其他公司，占领更多的市场份额。可以预见，物业管理的市场化时代将要真正到来。

　　建纬律师事务所宋安成律师：业主自治管理的例子虽然目前还没有出现，但是在现实生活中已经有业主想要进行尝试了。我就经手过这样一个案子，一个小区的业主由于对所聘物业公司的服务不满意，要求解聘物业公司从而进行自治管理，但最终却因为种种问题而没有成功。这说明，业主自治管理虽然是物业管理的一种方式，但在实际操作层面还需要一定的完善。据我了解，目前业主要想进行自治管理的难点主要有四个方面。其一，业委会作为一个非营业机构，如何收取物业管理费？其二，由于不具备一定的资质，业委会无法聘请相关的管理人员。其三，就我国目前的情况而言，物业维修等细分市场的发展还不够成熟。其四，业委会的性质决定了其在税收问题上难以顾全。

　　话题三：《物权法》首次将物业管理企业定名为“物业服务企业”，这是否意味着物业管理时代的终结以及物业服务新时代的真正开始？

　　科瑞物业管理公司张一民总经理：物业公司的责任不是管理，虽然在实际操作中，物业公司可以配合业委会对小区内的一些现象进行适当的作为，但这仍然是服务的一个方面。《物权法》的出台正是对这个管理权归属问题的确定。

　　陆家嘴物业管理公司翁国强总经理：物业管理一直都是一种服务，之所以称其为物业管理，是因为这种服务从根本上来说包括两个部分，一是对建筑物的管理，二是对业主的服务，这才是物业管理的根本。居住区的主体是全体业主，物业公司只是受业主大会和业委会的委托，为业主提供一定的服务。实践中，部分物业管理企业有意无意地将这种委托关系误认为是“管理”关系，动辄以“管理业主者”自居。这是很多人的一个理解误区。《物权法》将其定名为“物业服务企业”，这就明确了业主与物业之间的关系，物业公司应当以提供服务为己任。

　　话题四：《物权法》规定：“建筑区划内的其他公共场所、公共设施和物业服务用房，属于业主共有。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”这是否说明《物权法》对公共场所、公用设施和物业服务用房以及车位、车库的归属已经十分明确？

　　华东政法学院高富平教授：这是《物权法》中第七十三、七十四条的规定。但是，这里面并没有把小区公共场所、公共设施等区域的所有权规定得十分明确。在实际处理当中，一般而言是遵从业主与开发商的约定。

　　美达律师事务所陈世福主任律师：按大多数小区的操作情况来看，都是推行“谁投资谁受益”的原则。就是说，如果这部分公用面积是开发商出资建设的，但在售楼时将其进行了分摊，计入了每套房屋的售价之中，那么这些公用面积的产权就是属于小区全体业主的。反之，如果没有进行分摊，那么产权还是归开发商所有。《物权法》的这些规定，虽然没有完全分清公建配套的权属，对车库、车位、绿地等仍然会有纷争。但对公共场所、公用设施和物业服务用房明确归业主共有，这是一个很大的进步，开发商和物业公司想利用这些业主共有的财产牟利就不行了。

　　复欣物业管理公司陈振华总经理：希望开发商在住宅销售合同中明确小区住宅公共配套设施的产权。

　　话题五：“居改非”是一个比较常见的现象。《物权法》对“居改非”有何明确规定？

　　紫泰物业管理公司夏亚伟总经理：《物权法》第七十七条规定：业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

　　美达律师事务所陈世福主任律师：《物权法》对于“居改非”的相关规定有两个要点需要注意。一是，本法中对于“居改非”问题的处理方式只适用于房改之后建成的房屋，对于房改之前就已经存在的老房子并不能用这些规定来处理。二是，《物权法》将原本条例中“居改非需由相邻关系人同意”的规定扩大至了“需经所有利害关系人同意”，这样无疑有效限制了“居改非”问题的出现。

　　科瑞物业管理公司张一民总经理：对于“居改非”的问题，物业公司并没有处理的权利。

　　话题六：《物权法》在强调业主权利的同时，对业主的责任和义务有何规定？对业主不缴纳物业管理费有何制约？

　　紫泰物业管理公司夏亚伟总经理：对于这个问题，《物权法》第八十三条中已经有了很详细的规定，即业主应当遵守法律、法规以及管理规约。对于任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等等行为，业主大会和业主委员会都有权依法进行制止和管理。

复欣物业管理公司陈振华总经理：尤其是缴纳物业管理费的问题。其实收费应该是业主委员会，物业公司只是作为一个代收者而已。如果业主不缴纳物业管理费，应该由业委会来负责催讨。不缴纳物业管理费，这其实也是一种损害其他业主利益的行为，侵犯了其他已经缴纳了物业管理费业主的利益。