黄可磊

　　乐业必先安居，买房对于每个人来说，都是一件大事。业主对房屋的所有权是其以后能自由处分该房屋、享有该房屋价值的基础。房屋没有产权证明，或者产权证明不完善，都有可能使房屋的主人陷于漫长的产权纠纷中。

　　在商品房买卖中，由于签订房屋买卖合同、付款与办理产权登记之间存在一定的时间差，不良房产商为了追求房屋升值的高额利润，一房两卖或者一房多卖，最后也许只有出价最高的买受者得到产权证，其他买受人的利益因此受到极大损害。业主如何证明对房子拥有所有权？如何能保证所有权不受侵犯？在开发商那里预购一套期房，怎么防范开发商不会再将房子卖给第三人？物权法中规定的不动产登记制度对此给出了回答。

　　物权法第二十条规定“当事人签订房屋买卖或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

　　预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”

　　预告登记，是为保全一项以将来发生房产物权变动为目的的请求权，由请求权人向登记机关申请而进行的预先登记。

　　与一般的房产登记相比较，预告登记具有如下特点：

　　1、特殊性。一般的房产登记，登记内容是已经完成的房产物权。而预告登记的内容并不是房产物权，而是以将来发生房产物权变动为目的的请求权。

　　2、对抗性。纳入预告登记的请求权，对后来发生的、与该项请求权内容相同的房产物权处分行为产生对抗的效力，以至于将来只能发生请求权所期待的后果。

　　3、临时性。预告登记本身并不能替代正式的房产物权变动登记。因此在条件成就、期限到来或者其他物权变动的条件具备时，当事人应当办理正式的物权变动登记。

　　《物权法》通过预告登记制度将债权请求权予以登记，使其具有对抗第三人的效力，使妨害其不动产物权登记请求权所为的处分无效，以保障将来本登记的实现。预告登记是与本登记相对应的一项登记制度。本登记是已经完成的不动产物权的登记，是现实物权的登记，实质是终局登记，当事人所期待的物权变动效果得以实现。预告登记是相对于本登记而言，它所登记的不是现实的不动产物权，它是在确定的财产权登记条件还不具备时，为了保全将来财产权变动能够顺利进行而就与此相关的请求权进行的登记。权利人所期待的未来发生的物权变动对其有重要的意义，希望发生这种变动，而法律上也承认这种变动的希望，并给予保障。

　　在物权法作出明确规定之前，购房者一般是通过房屋预售合同中的违约条款来防范开发商的这种道德风险。不幸的是这些条款又大多是开发商事先拟定的格式条款，布满着陷阱。目前，大部分商品房都实行预售制度，由于购房者无法登记期房的产权，在“两证”取得前存在一段权属真空期。一些开发商则利用这段时间，进行再次售房或者进行房产抵押，导致“一房两售”和“一房多售”事件不时出现，购房人成为最大的受害方。开发商大多在房屋预售合同中作出如下规定“如到期不能取得商品房房地产权证，乙方（购房者）有权单方解除合同。由于甲方（开发商）的原因，如未能在规定期限内完成商品房的登记，甲方应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之一计算……..”按照这种约定，购房者所能得到的赔偿微乎其微，而购房者的损失是巨大的，他不但丧失了顺利入住该房的期待利益，而且还需要花费大量的时间与开发商交涉，并且还要为重新购买其他房屋搜集信息，付出新的成本，有些损失恐怕是金钱难以计量的，而开发商只是付出了轻微的违约赔偿代价将房屋在二级市场上转手获得高额的房屋增值回报。即使法律规定了双倍赔偿，也难以制止开发商的恶意违约行为。这是因为，在商品房买卖中如果买受人和出卖人只是签订了买卖合同，而没有进行房屋所有权过户登记，此时买受人只有合同法上的请求权，而不具有排他的效力，这时候买受人无法防止开发商将房屋转卖他人，买受人也只能请求出卖人承担违约责任，而无法取得所出卖的房屋。实行预告登记制度以后，出卖人一方任何违反预告登记内容的处分行为都是无效的，这样可以保证买受人将来能够获得指定的房屋。

　　最后，需要提醒大家注意的一点是，预告登记是一种临时性登记，是一种附有一定期限的权利，其本身并不能替代正式的物权变动登记。因此在合同约定的条件成熟、期限到来或者其他物权变动的条件具备时，当事人应办理正式的房产物权变动登记。如果请求权人届时不积极行使物权变动的请求权，不主张办理过户登记手续也不支付价款，在此情况下如果预告登记的效力一直存续，将影响到房地产开发商将该房屋顺利转让于第三人。因此，为保障房地产交易安全，维护房地产市场秩序，预告登记是应该有法定的失效时间。对于这个时间的规定，物权法规定为3个月，可以说很好地平衡了购房者和房地产开发商的利益。

　　（作者系解放日报法律顾问、上海市东方正义律师事务所主任、律师）